سوالات مصاحبه سازمان ثبت اسناد و املاک

در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نقش سامانه کاتب در اتصال مشاورین املاک به دفاتر چیست؟

طبیعتاً در این کار، سامانه کاتب به عنوان بستر اصلی برای تنظیم پیش‌نویس‌های الکترونیک عمل می‌کند. مشاورین املاک موظف هستند اطلاعات اولیه معامله را در این پلتفرم ثبت کنند تا دفاتر اسناد رسمی بتوانند بر اساس آن سندهای سبز را صادر کنند. این فرآیند باعث شفافیت کامل و جلوگیری از معاملات قولنامه‌ای غیررسمی می‌شود که یکی از اهداف اصلی قانون مصوب سال ۱۴۰۳ است.

اگر در هنگام تهیه نقشه‌های کاداستر با عدم دقت شبکه شمیم مواجه شوید، چه اقدامی انجام می‌دهید؟

خب واقعیتش اینه که شبکه ایستگاه‌های دائمی GNSS یا همان شمیم برای دقت سانتی‌متری طراحی شده است. در مواجهه با این چالش، ابتدا اتصالات سخت‌افزاری گیرنده را پایش می‌کنیم و در صورت تداوم خطا، موضوع را به واحد فنی گزارش می‌دهیم. تثبیت حدود مالکیت در اسناد تک‌برگ به شدت به خروجی درست این سامانه مدیریت یکپارچه ملک بستگی دارد و نباید دقت را فدای سرعت کرد.

چگونه اصالت یک سند تنظیمی در دفترخانه را با استفاده از ابزارهای کنترلی راستی‌آزمایی می‌کنید؟

من همیشه این‌جوری عمل می‌کنم که از سامانه تصدیق اصالت اسناد به نشانی confirm.ssaa.ir استفاده می‌کنم. با وارد کردن شناسه یکتا و رمز تصدیق، استعلام لحظه‌ای اعتبار سند انجام می‌شود. این ابزار امنیتی حیاتی‌ترین بخش برای جلوگیری از جعل و اطمینان از صحت اسناد صادر شده در دفاتر اسناد رسمی است.

در صورتی که ارباب رجوع برای ثبت شرکت حقوقی با نقص شناسه ملی مواجه باشد، فرآیند در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها چگونه است؟

ببینید، تو این موقعیت سامانه جامع ثبت شرکت‌ها و موسسات مرجع انحصاری تخصصی برای این کار است. اگر در مرحله تاسیس یا صورت‌جلسات تغییرات نقصی مشاهده شود، کارتابل متقاضی تا زمان رفع ایراد توسط کارشناس مربوطه متوقف می‌ماند. تخصیص شناسه ملی یک فرآیند مکانیزه است که دقت در آن از بروز مشکلات در پلمب دفاتر قانونی جلوگیری می‌کند.

تفاوت کاربردی سامانه ثبت ملک و قانون تعیین تکلیف با ثبت آنی در چیست؟

از نظر من اولویت با درک تفاوت ماهوی این دو است؛ سامانه ثبت ملک مخصوص اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی یا همان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ است. این بستر اختصاصی برای مدیریت تقاضاهای قولنامه‌ای و تبدیل آن‌ها به اسناد کاداستری طراحی شده، در حالی که ثبت آنی به فرآیندهای جاری در دفاتر اسناد رسمی مربوط می‌شود.

در سامانه جامع ثبت من، مدیریت زیرسامانه‌ها بر چه اساسی انجام می‌شود؟

به عقیده من تمرکز اصلی بر کد ملی کاربر است. کارتابل یکپارچه در my.ssaa.ir به عنوان پنجره واحد خدمات ثبتی عمل کرده و تمام استعلامات شخصی مثل ممنوع‌الخروجی، دارایی‌های ثبتی و وقایع ازدواج را به صورت متمرکز در اختیار فرد قرار می‌دهد. این یعنی مدیریت هویتی در اکوسیستم دولتی به بالاترین سطح خود رسیده است.

اگر در مرکز مالکیت معنوی، اعتراضی نسبت به ثبت یک علامت تجاری مشابه وجود داشته باشد، پروتکل فنی چیست؟

معمولاً تو این شرایط، زیرساخت فنی ipm.ssaa.ir امکان ثبت اعتراضات را فراهم می‌کند. از آنجایی که این مرکز به بانک‌های اطلاعاتی بین‌المللی WIPO متصل است، صیانت از حقوق مالکیت فکری شامل اختراعات و طرح‌های صنعتی با استانداردهای جهانی تطبیق داده می‌شود تا از تضییع حقوق برندها جلوگیری شود.

تجربه شما در برخورد با حجم بالای درخواست‌های اسناد تک‌برگ در روزهای پیک کاری چیست؟

اگه بخوام صادق باشم، کار در این پوزیشن یعنی آمادگی برای مولتی‌تسکینگ. در روزهای شلوغ، ما باید اولویت را بر استعلامات سیستمی و تاییدات نهایی در شبکه داخلی بگذاریم. مدیریت زمان در باجه‌های شلوغ ثبت به ما یاد داده که دقت در ورود اطلاعات کاداستری نباید به دلیل فشار کاری کاهش یابد، چرا که هر خطا منجر به دعاوی حقوقی پیچیده در آینده می‌شود.

چنانچه سیستم‌های ارتباطی بین دفاتر و سامانه کاتب قطع شود، پروتکل برخورد با مراجعین چیست؟

بلافاصله بعد از این که قطعی محرز شد، باید خونسردی را حفظ کرد و به مراجعین اطلاع‌رسانی شفاف انجام داد. ما اجازه نمی‌دهیم پیش‌نویس‌های الکترونیک به صورت دستی یا خارج از بستر قانونی کاتب تنظیم شوند. طبق استاندارد، باید منتظر پایداری شبکه ماند یا در صورت نیاز، موارد را از طریق واحد پشتیبانی اکوسیستم دولتی پیگیری کرد.

درصد خطای مجاز در نقشه‌برداری‌های ثبتی با استفاده از ایستگاه‌های GNSS چقدر است؟

طبق پروتکل‌های فنی سامانه شمیم، دقت مورد نظر در حدود ۲ تا ۳ سانتی‌متر در حالت RTK است. این دقت بالا زیرساخت اصلی برای تثبیت حدود مالکیت در اسناد جدید است. در بررسی‌های آماری، تقریباً ۹۸ درصد برداشت‌های میدانی باید با نقشه‌های پایه مطابقت داشته باشند تا سند تک‌برگ بدون واهمه از هم‌پوشانی صادر شود.

چگونه می‌توان از سامانه تصدیق اصالت اسناد برای کاهش دعاوی حقوقی در واحد فنی استفاده کرد؟

به تجربه ثابت شده که استعلام لحظه‌ای با استفاده از شناسه یکتا، راه نفوذ جاعلان را کاملاً می‌بندد. ما در محیط حرفه‌ای اداره، قبل از هر اقدامی روی اسناد ابرازی، رمز تصدیق را در confirm.ssaa.ir چک می‌کنیم. این کار ریسک عملیاتی را به شدت کاهش داده و اعتماد مراجعین به سیستم بانکی و ثبتی را دوچندان می‌کند.

فرآیند مکانیزه پلمب دفاتر قانونی در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها شامل چه مراحلی است؟

در عمل این‌جوری پیش می‌ره که ابتدا اظهارنامه پلمب در irsherkat.ssaa.ir ثبت شده و پس از پرداخت وجوه قانونی، تاییدیه سیستمی صادر می‌شود. این فرآیند مکانیزه باعث حذف مراجعات حضوری شده و تخصیص شناسه ملی به اشخاص حقوقی را با سرعت بیشتری همراه کرده است. دقت در این مرحله برای شفافیت مالیاتی شرکت‌ها بسیار حیاتی است.

نقش پنجره واحد خدمات ثبتی در تسهیل استعلامات ازدواج و طلاق چیست؟

چیزی که تجربه به من یاد داده، تمرکز بر سامانه ثبت من برای دسترسی سریع به وقایع حیاتی است. کاربران با کد ملی خود در my.ssaa.ir می‌توانند آخرین وضعیت ثبتی خود را مشاهده کنند. این پلتفرم نوین، بوروکراسی اداری را حذف کرده و اجازه می‌دهد افراد بدون نیاز به نامه نگاری، دارایی‌های ثبتی خود را مدیریت کنند.

در صورت بروز تداخل در پلاک‌های ثبتی مجاور، چگونه از داده‌های GNSS شبکه شمیم بهره می‌گیرید؟

اگر با خطای سیستمی یا گزارش تداخل مواجه شویم، بلافاصله تیم‌های نقشه‌برداری با گیرنده‌های متصل به شمیم اعزام می‌شوند. استفاده از ایستگاه‌های دائمی با دقت سانتی‌متری، امکان بازنگری در نقشه‌های کاداستر را فراهم می‌کند. این زیرساخت فنی برای تثبیت دقیق حدود مالکیت و رفع اختلافات ملکی در اسناد تک‌برگ بی‌جایگزین است.

چگونه سامانه کاتب به شفاف‌سازی بازار مسکن در اکوسیستم دولتی کمک می‌کند؟

من اینو این‌جوری دیدم که اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، دست دلالان را از اسناد عادی کوتاه می‌کند. بستر اصلی کاتب با ایجاد اتصال مستقیم بین مشاورین املاک و دفاتر اسناد رسمی، تنظیم پیش‌نویس‌های الکترونیک را الزامی کرده است. این یعنی هر معامله‌ای از لحظه شروع تحت نظارت حاکمیتی قرار می‌گیرد.

پروتکل ثبت اختراعات در مرکز مالکیت معنوی چه تفاوتی با ثبت علائم تجاری دارد؟

همون‌طور که می‌دونید، ثبت اختراع نیازمند استعلامات فنی و بررسی نوآوری در بانک‌های WIPO است. در حالی که برای برند، تمرکز بر عدم تشابه و طبقه‌بندی‌های تجاری است. زیرساخت ipm.ssaa.ir هر دو فرآیند را به صورت مجزا مدیریت می‌کند اما صیانت از حقوق مالکیت فکری در هر دو مورد، نیازمند دقت در مستندات بارگذاری شده است.

در مواجهه با فرد عصبانی که مدعی است ممنوع‌الخروجی او در ثبت من به اشتباه درج شده، چه واکنشی دارید؟

خب، سوال جالبیه؛ در چنین موقعیت‌هایی اولویت با حفظ آرامش و بررسی مجدد کد ملی در سیستم است. ما به فرد توضیح می‌دهیم که اطلاعات my.ssaa.ir مستقیماً از مراجع قضایی و اجرایی تغذیه می‌شود. اگر مغایرتی وجود داشته باشد، راهنمایی می‌کنیم تا از طریق واحد مربوطه در اداره ثبت، رفع اثر ممنوع‌الخروجی را پیگیری کند.

تاثیر کاداستر بر کاهش پرونده‌های ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ در سامانه ثبت ملک چیست؟

طبیعتاً در این کار، هرچه پوشش نقشه‌های کاداستری بیشتر شود، درخواست‌های تعیین تکلیف برای اراضی فاقد سند رسمی کمتر می‌شود. سامانه sabtemelk.ssaa.ir در واقع پلی برای تبدیل اسناد قولنامه‌ای قدیمی به اسناد تک‌برگ نوین است. هدف نهایی این است که هیچ نقطه مجهولی در نقشه مالکیت کشور باقی نماند.

اگر در هنگام ثبت تغییرات یک شرکت، با مغایرت در شناسه ملی مواجه شوید، اولین اقدام چیست؟

من همیشه سعی کردم اول مستندات تاسیس را با دیتای موجود در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها تطبیق دهم. هرگونه ایراد در صورت‌جلسات تغییرات یا پلمب دفاتر قانونی معمولاً ریشه در داده‌های پایه دارد. ارتباط سیستمی با هدکوارتر ثبت به ما اجازه می‌دهد این مغایرت‌ها را در کوتاه‌ترین زمان شناسایی و اصلاح کنیم.

اهمیت استفاده از رمز تصدیق در معاملات با مبالغ بالا چیست؟

در مواجهه با این چالش مالی، امنیت حرف اول را می‌زند. شناسه یکتا به تنهایی کافی نیست و رمز تصدیق لایه دوم احراز اصالت سند است. به عقیده من، استفاده از ابزار confirm.ssaa.ir در تمامی دفاتر اسناد رسمی، ریسک معاملات بزرگ را به صفر نزدیک می‌کند و پشتوانه محکمی برای حقوق مالکیت شهروندان است.

چنانچه متوجه شوید یکی از همکاران در حال سوءاستفاده از رمز تصدیق در سامانه است، چه واکنشی نشان می‌دهید؟

بدون شک، حفاظت از امنیت اسناد خط قرمز ماست. اصول حرفه‌ای ایجاب می‌کنه که در اولین فرصت موضوع را به واحد حراست یا مافوق مستقیم گزارش دهیم. سوءاستفاده از ابزار کنترلی در confirm.ssaa.ir نه تنها جرم است، بلکه اعتبار کل مجموعه اکوسیستم دولتی را زیر سوال می‌برد و نباید در این مورد مسامحه کرد.

اهمیت اتصال مرکز مالکیت معنوی به WIPO برای صیانت از برندهای داخلی چیست؟

یک نکته خیلی مهم اینجاست که برندهای ایرانی برای حضور در بازارهای جهانی نیازمند صیانت بین‌المللی هستند. زیرساخت فنی در ipm.ssaa.ir این اتصال را برقرار کرده تا اختراعات و طرح‌های صنعتی ما در بانک‌های جهانی ثبت شوند. این کار باعث می‌شود حقوق مالکیت فکری تولیدکنندگان داخلی در خارج از مرزها نیز محفوظ بماند.

در صورتی که پروژه کاداستر یک منطقه به دلیل نقص در ایستگاه‌های شمیم عقب بیفتد، چگونه مدیریت زمان می‌کنید؟

تلاش می‌کنیم که با هماهنگی تیم‌های پشتیبانی فنی، سریعاً ایستگاه‌های جایگزین را فعال کنیم. اگر قرار باشد اولویت‌بندی کنم، ابتدا مناطقی که تقاضای اسناد تک‌برگ بیشتری دارند را با روش‌های کمکی نقشه‌برداری پوشش می‌دهیم تا رضایت ارباب رجوع در شبکه داخلی اداره حفظ شود.

چگونه سامانه ثبت من به کاهش مراجعات حضوری به اداره ثبت کمک کرده است؟

واقعیتش رو بخواید، ارائه استعلامات شخصی مثل ممنوع‌الخروجی و وقایع ازدواج در my.ssaa.ir، بار ترافیکی پیشخوان‌ها را نزدیک به ۴۰ درصد کاهش داده است. این پنجره واحد خدمات ثبتی اجازه می‌دهد کارشناسان بر روی پرونده‌های پیچیده‌تر مثل قانون تعیین تکلیف اراضی تمرکز کنند و کارایی سیستم بالا برود.

فرآیند پلمب دفاتر قانونی برای شرکت‌هایی که تازه تاسیس شده‌اند چگونه است؟

بلافاصله پس از تخصیص شناسه ملی در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها، متقاضی باید درخواست پلمب را در بخش مکانیزه irsherkat.ssaa.ir ثبت کند. این مرحله برای شروع فعالیت‌های بازرگانی قانونی الزامی است و سیستم به طور خودکار اطلاعات را به واحدهای مربوطه ارسال می‌کند تا دفاتر در کمترین زمان به دست متقاضی برسد.

اگر ارباب رجوعی سندی قولنامه‌ای برای ساختمان خود داشته باشد، او را به کدام سامانه هدایت می‌کنید؟

من همیشه این‌جوری راهنمایی می‌کنم که فرد باید به سامانه ثبت ملک و قانون تعیین تکلیف مراجعه کند. این بستر برای اراضی فاقد سند رسمی طراحی شده و گام اول برای تبدیل قولنامه به سند کاداستری است. البته تاییدیه سازمان‌های ذیربط در sabtemelk.ssaa.ir برای صدور نهایی سند ضروری است.

نقش رمز تصدیق در جلوگیری از معاملات معارض چیست؟

خب، سوال ظریفیه، اما ساختار کار اینه که رمز تصدیق از تغییرات ناخواسته در وضعیت سند جلوگیری می‌کند. وقتی شناسه یکتا در confirm.ssaa.ir استعلام می‌شود، آخرین وضعیت مالکیت پدیدار می‌گردد. این ابزار در دفاتر اسناد رسمی باعث می‌شود که هیچ سندی بدون راستی‌آزمایی نهایی تنظیم نشود.

در مواجهه با نقص فنی در درگاه پرداخت الکترونیک سامانه کاتب چه اقدامی انجام می‌دهید؟

معمولاً تو این شرایط، ابتدا چک می‌کنیم که آیا مشکل از زیرساخت بانکی است یا دیتاسنتر خود مجموعه. اولویت با حفظ تراکنش‌های معلق است تا حق مالی متقاضی ضایع نشود. اطلاع‌رسانی به مشاورین املاک در پلتفرم کاتب برای توقف موقت تنظیم پیش‌نویس‌ها، از بروز مغایرت‌های مالی جلوگیری می‌کند.

چگونه دقت سانتی‌متری شمیم در تثبیت حدود مالکیت اراضی کشاورزی اثر می‌گذارد؟

به تجربه ثابت شده که مرزهای اراضی کشاورزی همیشه محل اختلاف بوده است. شبکه شمیم با حذف خطاهای انسانی در نقشه‌برداری، حدنگاری دقیقی ارائه می‌دهد. این دقت در اسناد تک‌برگ باعث می‌شود که حتی در صورت تغییرات طبیعی زمین، حدود مالکیت بر اساس مختصات جهانی GNSS غیرقابل تغییر باقی بماند.

وظایف کارشناس ثبتی در بررسی صورت‌جلسات تغییرات شرکت‌ها چیست؟

در عمل این‌جوری پیش می‌ره که کارشناس باید انطباق مصوبات با اساسنامه را در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها چک کند. پایش فرآیندهای مکانیزه تاسیس و اطمینان از صحت شناسه ملی، از بروز مشکلات حقوقی برای اشخاص حقوقی در آینده جلوگیری می‌کند. این بخش از کار نیازمند دقت بالا در بررسی جزئیات است.

اگر مدیر واحد از شما بخواهد پرونده‌ای را خارج از نوبت در سامانه ثبت ملک تایید کنید، چه می‌کنید؟

خب واقعیتش اینه که سلسله مراتب در این مجموعه محترم است، اما قانون بالاتر از هر دستوری قرار دارد. من با احترام توضیح می‌دهم که فرآیند تبدیل اسناد قولنامه‌ای در sabtemelk.ssaa.ir دارای زمان‌بندی مکانیزه است و هرگونه تخطی از نوبت، در گزارش‌های نظارتی منعکس می‌شود. ما باید از شفافیت اکوسیستم دولتی صیانت کنیم.

اهمیت استفاده از نرم‌افزارهای یکپارچه در مدیریت زیرسامانه‌های ثبت من چیست؟

چیزی که تجربه به من یاد داده، جلوگیری از جزیره‌ای شدن اطلاعات است. وقتی تمام استعلامات در my.ssaa.ir متمرکز باشد، خطای انسانی در پایش ممنوع‌الخروجی یا دارایی‌های ثبتی به حداقل می‌رسد. این یکپارچگی باعث شده که تیم فنی ما بتواند در لحظه، خدماتی با کیفیت پنجره واحد به شهروندان ارائه دهد.

در صورت مشاهده نقص در ثبت یک علامت تجاری در ipm.ssaa.ir، چگونه به متقاضی اطلاع می‌دهید؟

اگه اجازه بدید این‌طور بگم که شفافیت در اطلاع‌رسانی اولویت ماست. ما از طریق پنل کاربری مرکز مالکیت معنوی، موارد نقص در اختراعات یا علائم تجاری را با ذکر دقیق بندهای قانونی ارسال می‌کنیم. هدف ما کمک به داوطلب برای صیانت درست از مالکیت فکری‌اش طبق استانداردهای بین‌المللی است.

برخورد شما با ارباب رجوعی که به دلیل نقص در شناسه یکتای سندش قادر به معامله نیست، چیست؟

در مواجهه با فرد عصبانی، اولویت با همدلی است. به او توضیح می‌دهم که سامانه تصدیق اصالت اسناد برای امنیت خود اوست. بلافاصله مدارک را چک می‌کنیم تا اگر ایراد از دیتای دفاتر اسناد رسمی باشد، با هماهنگی واحد انفورماتیک نسبت به اصلاح آن در confirm.ssaa.ir اقدام کنیم.

چگونه سامانه کاتب از ایجاد اسناد معارض در معاملات اموال غیرمنقول جلوگیری می‌کند؟

من این‌جوری یاد گرفتم که کاتب با قفل کردن پلاک ثبتی در لحظه تنظیم پیش‌نویس، امکان معامله همزمان را سلب می‌کند. این بستر که مشاورین املاک را به دفاتر متصل کرده، باعث شده که سند سبز تنها پس از تایید نهایی تمامی استعلامات صادر شود. این یعنی امنیت کامل در اکوسیستم دولتی و مدیریت املاک.

تحلیل شما از نقش کاداستر در کاهش زمین‌خواری در اراضی ملی چیست؟

بر اساس داده‌های آماری، اجرای حدنگاری در بیش از ۹۰ درصد اراضی ملی، فرصت دست‌اندازی را از سودجویان گرفته است. وقتی شبکه شمیم مرز دقیق انفال را با دقت سانتی‌متری مشخص می‌کند، دیگر جایی برای ادعاهای واهی باقی نمی‌ماند. تثبیت حدود در اسناد تک‌برگ، قوی‌ترین ابزار حاکمیت برای صیانت از انفال است.

در صورتی که در میانه شیفت شب با قطعی دیتاسنتر ثبت شرکت‌ها مواجه شوید، چه می‌کنید؟

ببینید، تو این موقعیت اولین کار گزارش به تیم مانیتورینگ هدکوارتر است. ما فرآیندهای مکانیزه تاسیس و تغییرات شرکت‌ها را تا پایداری کامل سیستم متوقف می‌کنیم تا از تخصیص شناسه ملی تکراری یا ناقص جلوگیری شود. امنیت داده‌ها در irsherkat.ssaa.ir بسیار مهم‌تر از سرعت بخشیدن به کار در شرایط بحرانی است.

چرا ثبت اظهارنامه دفاتر بازرگانی در سامانه جامع ثبت شرکت‌ها الزامی است؟

طبیعتاً در این کار، شفافیت مالی اشخاص حقوقی از این نقطه شروع می‌شود. پلمب دفاتر قانونی بدون ثبت اظهارنامه در سامانه جامع ممکن نیست. این کار به مراجع مالیاتی و قضایی اجازه می‌دهد که فعالیت‌های بازرگانی را رصد کنند و از وقوع جرایم اقتصادی جلوگیری نمایند.

تفاوت اسناد صادره تحت قانون تعیین تکلیف با اسناد عادی در چیست؟

واقعیتش اینه که اسناد صادره از sabtemelk.ssaa.ir دارای اعتبار کامل رسمی و کاداستری هستند، در حالی که اسناد عادی یا قولنامه‌ای در محاکم به عنوان مالکیت قطعی پذیرفته نمی‌شوند. هدف ما در این مجموعه، هویت‌بخشی رسمی به تمام املاک کشور و حذف اسناد فاقد اعتبار است.

چگونه مهارت‌های هفت‌گانه کامپیوتر در پیشبرد اهداف سازمان ثبت موثر است؟

وقتی با این موقعیت مواجه می‌شویم که تمام فرآیندها در پنجره واحد و زیرسامانه‌های الکترونیک انجام می‌شود، تسلط فنی به نرم‌افزارها یک ضرورت است. از کار با دیتابیس‌های ثبت من تا نقشه‌برداری در شمیم، همگی نیازمند سواد دیجیتال هستند تا بتوانیم خدماتی سریع و دقیق به مردم ارائه دهیم.